Cet article est destiné aux propriétaires ou futurs propriétaires de bien(s) immobilier(s) au Portugal, qui souhaitent mettre leur(s) logement(s) en location saisonnière (appelé « alojamento local » au Portugal). Ces dernières années, le Portugal a connu un boom touristique et les locations saisonnières se sont multipliées. Beaucoup d’entre vous nous pose des questions à ce sujet, mais, avant de se lancer il est important d’en connaitre les démarches, lois, taxes … Cet article: « La location saisonnière au Portugal en 8 questions » tâchera donc de répondre à quelques questions récurrentes au sujet de l’Alojamento Local.

Il faut savoir que tout ce qui concerne les lois, les impôts, les démarches, etc. peuvent être soumis à de nombreuses interprétations. En effet, on trouve beaucoup d’informations sur Internet et parfois ce n’est pas très simple de tout comprendre. De plus, il existe beaucoup de spécificités qui dépendent du cas de chacun.

Par choix, j’ai souhaité faire un article « simple », sans entrer dans les détails, pour faciliter la lecture et vous donner un premier niveau d’informations. Je ferai donc quelques « raccourcis » et de nombreux points seront expliqués dans leurs grandes lignes. Certaines questions seront illustrées par des graphiques car je pense que le visuel aide parfois à mieux comprendre certains mécanismes et l’article comprendra de nombreux liens, identifiables par la couleur « bleu ». Vous pourrez cliquer sur ces liens qui vous dirigeront vers les documents et sites utiles à vos démarches. Sachez aussi que les informations notées dans cet article ont été validées par Maitre Katia Neves, avocate-fiscaliste, afin d’en assurer un contenu de qualité.

Enfin, comme dit précédemment, le cas de chacun est différent. Ainsi, je vous recommande vivement de faire appel à un spécialiste fiscal si vous voulez davantage de détails. Si vous souhaitez une mise en contact avec un professionel dans ce domaine, vous pouvez faire votre demande ici.

Question 1: J’ai acheté un bien immobilier au Portugal que j’ai mis en location. Où dois-je payer les impôts fonciers liés aux revenus de ce bien? 

Les impôts fonciers issus des revenus perçus au Portugal seront à déclarer et payer au Portugal. Un bien que vous achetez au Portugal sera donc imposé au Portugal et exonéré dans votre pays d’origine (sous réserve qu’une convention fiscale soit établie entre votre pays d’origine et le Portugal, c’est le cas pour la France, Belgique et Suisse notamment). 

Cependant, vous devez tout de même déclarer les revenus de ce bien dans votre pays d’origine comme « revenus étrangers ». En effet, bien que vous soyez exonéré d’impôts dans votre pays d’origine sur ce bien, les revenus de ce dernier entreront tout de même dans le calcul pour déterminer le taux d’imposition qui s’appliquera aux revenus de votre pays d’origine. De plus,  la valeur de vos biens à l’étranger sera prise en compte dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Question 2: Quel est le montant des taxes que je dois payer sur mes revenus locatifs?

En supposant que vos revenus locatifs sont inférieurs à 200,000€ par an, ce qui vous concernera sans doute, vous avez le choix entre 2 régimes différents:

1. Régime particulier (appelé aussi « régime simplifié »), pour ceux qui veulent mettre un ou plusieurs de leurs biens en location saisonnière sans créer une société pour les gérer: 

Dans ce cas, vous serez imposé sur 35% de la valeur de vos revenus locatifs. Par exemple: vous gagnez 20,000€ de revenus locatifs par an, seuls 35% de ces 20,000€ seront imposés soit 20,000€ x 0.35= 7,000€. Ensuite, sur ce dernier montant, les 7000€ dans notre exemple, vous pouvez ensuite choisir d’appliquer:

• soit un taux forfaitaire d’imposition de 25%, ce qui donnera alors: 7,000€ x 0.25 = 1,750€ 
• soit d’ajouter ce montant à votre revenu imposable soumis à l’imposition par tranche (voir les tranches dans la prochaine question).

2. Régime professionnel, pour ceux qui veulent créer une entreprise pour gérer leurs biens en location saisonnière: 

Dans ce cas vous êtes imposé sur 100% de la valeur des revenus locatifs par l’impôt forfaitaire sur les sociétés de 21%. L’avantage de ce régime est qu’’il vous permet de déduire les frais liés à la rénovation de votre bien et les frais de location comme ceux mentionnés ci-dessous : (attention, vous ne pouvez déduire les frais uniquement si vous êtes résident au Portugal. Un résident au Portugal est une personne qui vit au Portugal plus de six mois par an et qui a ses principaux intérêts économiques au Portugal).

• Réparations (peinture, sols, etc.)
• Rénovations (installation d’un nouveau système de chauffage/de climatisation, etc.)
• IMI (Imposto Municipal sobre a Transmissão dont nous parlerons un peu plus tard dans cet article)
• Assurances
• Charges de copropriété
• Services de gestion

À savoir : dans le cas où le revenu locatif dépasse les 200,000€ par an il vous faudra utiliser une structure avec une gérance de comptabilité.

Question 3: Quelles sont les tranches d’imposition au Portugal pour l’impôt sur le revenu?

Ci-dessus, nous parlions de la possibilité de choisir entre une taxation forfaitaire quant à vos loyers perçus ou une taxation en lien avec votre tranche d’imposition. Voici donc ces tranches d’imposition au Portugal (pour les revenus perçus en 2018).

Exemple: Imaginez donc que vous ayez 30000€ de revenus locatifs par an au Portugal, vous êtes donc dans la tranche de 25000€ à 36856€, soit un taux de 37% avec abattement de 3008,20€, le calcul de votre impôt serait donc le suivant :

• 30000€ * 0.37 = 11100€
• 11100€ – l’abattement de 3008.20€ = 8091.80€ 

Question 4: Quelles taxes sont à payer en lien avec l’achat et la mise en location saisonnière de mon logement?

Au moment de l’achat, vous devrez payer l’équivalent des « frais de notaire » en France. Au Portugal, cela correspond:

• au droit de timbre (Imposto do Selo) qui est de 0.8% du montant du bien
• aux frais de registres et honoraires qui sont de 725€
• à l’impôt sur les transmissions (IMT: Imposto Municipal sobre a Transmissão) compris entre 0% et 8% de la valeur du bien.  

Pour calculer ces « frais de notaire », vous trouverez ci-dessous un simulateur simple et rapide pour vos calculs.

​Chaque année, vous devrez aussi payer une taxe appelée IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis). L’IMI résulte d’un taux compris entre 0.3% et 0.45% (loi 2018) qui est un taux fixé par chaque municipalité et dépend de la valeur estimé du bien par la mairie concernée. Vous recevrez chaque année un avis de paiement à régler:

• soit par virement bancaire,
• soit au Multibanco (distributeur de billets) via les codes indiqués sur l’avis de paiement,
• soit par prélèvement automatique.

La Taxe Touristique: Enfin, dans le cadre de la location saisonnière, vous devrez aussi payer une taxe touristique (Taxa Municipal Turística) (aussi appelée « taxe de séjour »). Cette taxe vous est payée par votre voyageur à l’arrivée dans le logement. Il est important que les voyageurs soient informés du montant exact de la taxe avant de réserver. Une fois la taxe collectée, vous la reverser via le site de la mairie de la ville concernée. Au Portugal, la taxe de séjour est actuellement de 1€ par personne (agée de plus de 13 ans), par nuit, jusqu’à 7 nuits consécutives. À partir de la 8ème nuit consécutive, il n’y a plus de taxes touristiques facturées.

Question 5: Comment déclarer mon bien pour commencer à faire de la location saisonnière (Alojamento Local)? 

Etape 1 – Déclarer le début de votre activité sur le site internet des finances (Autoridade Tributaria – AT). Le code d’activité à choisir pour la location saisonnière de biens meublés est le 55201 ou 55204.

À savoir: si vous n’êtes pas résident dans un pays de l’union européenne, vous devrez avoir un représentant fiscal au Portugal. Si vous constituez une société, c’est l’expert comptable qui s’en occupe. Il faudra avoir un compte bancaire ouvert au Portugal pour pouvoir ouvrir l’activité.

Etape 2 – Enregistrer votre bien auprès de la Mairie où le bien est en location ou directement sur le site Internet Portal do cidadão. Vous obtiendrez alors un Numéro d’Alojamento Local. Les documents à fournir sont les suivants :

• la copie de la déclaration de début d’activité faite auprès des finances (Autoridade Tributaria – AT) lors de l’étape 1,
• la copie de votre carte d’identité et/ou passeport,
• la copie de la « Carderneta Predial » de votre bien qui vous est donné lors de l’achat d’un bien au Portugal,
• le Formulaire de registro complété et signé. Il vous suffit de cliquer ici pour y avoir accès.

Si vous n’êtes pas portugais et que vous n’avez donc pas de “Cartão de Cidadão”, vous ne pourrez pas faire cette étape 2 directement sur Internet. Il vous faudra donc aller directement à la mairie avec les documents listés ci-dessus ou passer par un avocat.

Etape 3: Une fois ces étapes faites, la mairie visitera votre logement dans un délai d’ 1 mois (dans certaines villes, les délais sont souvent plus longs en raison d’une forte demande). Cette visite vise à vérifier que tout est en règle (règles dont vous trouverez la liste dans la question suivante).

Cartão de Cidadão et lecteur de carte nécessaires pour faire l’étape 2 en ligne. Sans cela, il faut aller à la mairie directement ou faire les démarches via un avocat. 

Question 6: Quelles règles dois-je respecter pour la mise en location saisonnière (Alojamento Local) de mon logement?

Vous et votre logement devraient suivre plusieurs règles dans le cadre de l’Alojamento Local, les voici :

• Le bien doit être intérieurement et extérieurement dans un « bon état »,
• Le bien doit être avoir accès à l’eau courante, être relié au réseau public d’égout et disposer d’eau froide et chaude,
• Le bien doit disposer d’une bonne ventilation (fenêtres, VMC, etc.),
• Le bien doit être équipé de mobilier, d’équipement et ustensiles adaptés,
• Le bien doit disposer d’un système qui occulte l’entrée de lumière extérieure (store, rideaux, etc.) et de portes qui peuvent se fermer permettant la privacité des occupants,
• Le bien doit respecter les règles d’hygiène et de nettoyage,
• Le bien doit disposer du kit de sécurité « Alojamento Local »  (entre 75€ et 90€ suivant la taille du logement) qui comprend :
  • un extincteur
  • une couverture incendie
  • une boite de premier secours
  • des signaux phosphorescents avec diverses informations importantes

• Le logement doit disposer:
  • d’un livre officiel des réclamations format papier, qui coûte 19.86€
  • depuis le 1er juillet 2018, il est aussi obligatoire de disposer d’ un livre des réclamations électronique, le format de 25 réclamations, ici,  coûte 9,93€.
• Le propriétaire doit communiquer l’entrée et sortie d’étrangers sur le territoire portugais au SEF (Serviços de estrangeiros e fronteiras) Cette démarche peut être faite sur le site internet SEF après vous y être enregistré,
• Le propriétaire doit, pour chaque location, remplir un reçu à transmettre aux finances via le site internet des finances (Autoridade Tributaria – AT) (vous avez jusqu’ 25 de chaque mois pour les reçus émis le mois antérieur),
• Le propriétaire doit communiquer le réglement de co-propriété aux locataires saisonniers si c’est un appartement.

Une partie du kit de sécurité qui doit être présent dans votre logement en location courte durée.

Question 7: Par quels biais louer mon logement en courte durée (Alojamento Local)?  

Une fois que votre logement est prêt pour la location saisonnière, vous aurez l’embarras du choix pour en faire la publicité via de nombreux sites de locations saisonnières qui existent actuellement, ici une liste non exhaustive de certains de ces sites avec leurs liens :

• Airbnb
• Booking
• Wimdu
• Misterbnb
• Abritel
• Homelidays
• Tripadvisor Rental

Vous pouvez également choisir de passer par une agence de gestion locative. Il en existe de nombreuses au Portugal, notamment dans les grandes villes. Sachez que les frais de gestion locative qui comprennent: les entrées, sorties, nettoyage, gestion annonce, etc., s’élèvent la plupart du temps à 25% du revenu locatif ou parfois un tarif fixe vous est demandé et dans ce cas ces derniers sont généralement autour de 55 euros par réservation.

Question 8: Quelle est la rentabilité locative à laquelle je peux m’attendre avec mon logement en location saisonnière au Portugal?  

Lorsqu’on se lance dans un projet d’investissement locatif, la question du rendement de cet investissement se pose forcément. Ainsi, pour vous donner une idée je vous invite à faire une simulation via l’outil ci-dessous, disponible en cliquant sur le bouton. Ce dernier vous permettra d’avoir une idée de votre rendement locatif.

En conclusion

Louer son logement en courte durée est devenue une option fréquente choisie par les propriétaires de biens au Portugal. Cependant, de nombreuses démarches sont à effectuer. Il faut donc bien étudier le projet et avoir connaissance des lois, étapes, devoirs à suivre dans le cadre de ce type de location. En outre, veuillez noter que les démarches administratives pour l’alojamento local sont souvent en portugais, une maitrise de la langue est donc recommandée ou bien un accompagnement par un avocat dans vos démarches.

​Prêt à vous lancer dans l’expérience de la location courte durée au Portugal?

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