Portugal 2025 : Une Fenêtre Fiscale Unique pour les Investisseurs Immobiliers Français
Pourquoi les nouvelles mesures du gouvernement portugais changent la donne pour les investisseurs étrangers: un nouveau tournant pour le marché immobilier portugais
Le 25 septembre 2025, le gouvernement portugais a annoncé une série de mesures fiscales ambitieuses visant à réduire la pression sur le marché de l’habitation tout en stimulant l’investissement immobilier. Et bonne nouvelle pour les acheteurs étrangers : ces règles sont taillées sur mesure pour ceux qui souhaitent investir dans des biens destinés à la location. Pour les Français qui rêvent de profiter de la douceur portugaise tout en assurant une rentabilité sécurisée, c’est le moment ou jamais.
Chez Villa Feria, nous transformons ces nouvelles mesures en opportunités concrètes : sélection de biens, accompagnement fiscal et optimisation de votre rentabilité.
1.Un régime de TVA réduit : 6 % sur la construction et la réhabilitation
De quoi s’agit-il ?
Le taux de TVA sur la construction et la réhabilitation de logements est abaissé de 23 % à 6 % pour certaines opérations répondant à des critères de « modération des prix ». En clair :
- Pour les logements à vendre, le plafond est de 648 022 euros (le même que pour l’exonération partielle de l’IMT pour les jeunes).
- Pour les logements à louer, la limite de loyer est fixée à 2 300 euros mensuels, avec un bail minimum de 3 ans.
👉 Ces règles s’appliquent jusqu’en 2029, avec possibilité de prolongation. Une durée suffisante pour planifier un investissement locatif rentable.
Quels types de projets sont concernés ?
- La construction neuve destinée à la vente ou à la location
- La réhabilitation de biens anciens pour la mise en location
- Les logements pour usage propre jusqu’à 648 000 euros (mesure en cours de finalisation)
2. Des avantages fiscaux complémentaires pour les investisseurs à la location
Le gouvernement portugais a mis en place tout un arsenal d’incitations fiscales pour ceux qui s’engagent dans l’investissement locatif à prix modéré. Voici ce que vous pouvez obtenir :
- Exonération d’IMI (taxe foncière) pendant 8 ans
- A partir de la 9e année, réduction de 50 %
- Exonération d’AIMI (impôt sur les patrimoines immobiliers de grande valeur)
- Le bien concerné ne sera pas pris en compte dans le calcul de cet impôt
- Taux de 10 % d’IRS (impôt sur le revenu locatif)
- Au lieu du taux standard de 25 %, pour les baux d’au moins 3 ans, quelle que soit la localisation du bien
- Avantages pour les entreprises et les fonds d’investissement
- 50 % d’exonération sur les revenus locatifs pour les entreprises
- Taxation à 5 % sur la distribution de revenus par les fonds d’investissement immobiliers
Moins d’impôts et de taxes
3. Le contrat « Build to Rent » : une formule d’avenir
Le gouvernement souhaite encourager les investisseurs à construire ou rénover pour louer à prix modéré. C’est le principe du « Build to Rent », un modèle d’investissement long terme avec des garanties fiscales à la clé.
Cette formule s’adresse aux particuliers comme aux professionnels souhaitant constituer un patrimoine rentable avec une fiscalité douce.
Une nouvelle vision de l’investissement immobilier : éthique, sûr et durable
En s’engageant à respecter les plafonds de loyer et la durée de mise en location, vous bénéficiez non seulement d’une fiscalité très avantageuse, mais vous contribuez aussi à répondre à la demande croissante de logements accessibles au Portugal.
Pourquoi cette mesure est stratégique pour les Français:
- Un investissement facilité par le cadre européen: en tant que citoyen de l’UE, acheter et investir au Portugal est simple et sécurisé. Vous avez accès aux mêmes droits que les nationaux, y compris pour les aides et exonérations fiscales.
- Exonération de plus-values : une opportunité à ne pas manquer: autre avantage majeur : si vous vendez un bien immobilier et réinvestissez le produit de la vente dans un logement à louer à prix modéré dans les 5 ans, vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value.
Cela ouvre des possibilités intéressantes pour les investisseurs ayant un patrimoine à optimiser.
Investir au Portugal: location et pied à terre pour les vacances
4. Une région à fort potentiel : la Margem Sul
Chez Villa Feria, nous concentrons nos recherches sur la Margem Sul, au sud de Lisbonne. Cette région offre :
- Des prix encore très accessibles (de 1 500 à 3 000 euros/m²)
- Une forte demande locative stable
- Une qualité de vie exceptionnelle : plages, nature, proximité de la capitale
👉 Lire notre article dédié : Les avantages d’investir à Lisbonne sud: une opportunité à saisir
Attention : tout n’est pas encore voté
Comme ces mesures ont un caractère fiscal, elles doivent passer par l’Assemblée de la République. Et le gouvernement n’ayant pas de majorité, certains ajustements peuvent encore être faits.
Villa Feria reste en veille permanente pour vous informer dès que ces mesures seront officiellement adoptées.
Sesimbra, Lisbonne sud
Conclusion : un moment stratégique pour investir
2025-2029 s’annonce comme une fenêtre d’opportunité fiscale inédite pour les investisseurs français au Portugal. Avec un marché en croissance, une réglementation favorable et des incitations multiples, c’est le bon moment pour agir.
Chez Villa Feria, nous vous accompagnons à chaque étape :
- Recherche de biens adaptés au nouveau cadre fiscal
- Simulation de rentabilité locative
- Accompagnement juridique, fiscal et administratif
👉 Contactez-nous pour en savoir plus
Et si votre prochain investissement était aussi votre plus beau projet de vie ?
Sources utiles :
Prêt à surmonter vos peurs d’expatriation et à nous rencontrer au Portugal ?
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