Vous êtes prêt ? Envie d’effectuer un achat immobilier au Portugal ? Envie d’avoir votre maison au Portugal ? Acheter un bien au Portugal est un formidable projet qui est ponctué de différentes étapes. La recherche, le crédit, s’assurer que vous disposez de tous les documents nécessaires … Acheter un bien au Portugal doit donc être préparé et il est important de se faire accompagner surtout si vous ne parlez pas portugais.

Dans cet article, je vous partage quelques unes des démarches à suivre pour acheter votre maison au Portugal. Veuillez noter que j’ai volontairement simplifié les démarches suivantes et qu’il reste essentiel de vous faire accompagner d’un conseiller immobilier et/ou d’un avocat lors de votre achat immobilier au Portugal.

1- LES PRINCIPAUX ACTEURS POUR VOTRE ACHAT IMMOBILIER AU PORTUGAL

> LE CONSEILLER IMMOBILIER – pour vous aider dans vos recherches mais pas que … 

Vous ne manquerez pas d’agents immobiliers au Portugal. Cependant, je vous recommande plusieurs choses :

• choisir une agence / personne munie d’un numéro AMI (licence d’activité immobilière – Atividade de Mediação Imobiliária).
• choisir une agence / personne expérimentée, qui est sur le marché immobilier depuis plusieurs années (idéalement plus de 5 ans).
• choisir une agence / personne, qui est spécialisée dans la région qui vous intéresse. Sa connaissance de la région vous guidera peut être vers des quartiers auxquels vous n’auriez pas pensé.
• choisir une agence / personne qui parle votre langue pour éviter tous malentendus et simplifier vos échanges.
• choisir un « conseiller immobilier » plus qu’un agent car ce dernier va aller au-delà de la simple recherche de biens. Comme un agent immobilier, il saura d’abord identifier vos besoins et définir vos critères de recherche, vous aidera dans vos recherches et de plus il vous guidera aussi dans vos démarches administratives une fois le bien trouvé et s’assurera que vous disposez de tous les documents nécessaires (dont nous parlerons un peu plus tard dans cet article).

> L’ AVOCAT – pour s’assurer d’avoir tous les documents légaux en relation avec le bien

Le recours à un avocat spécialisé n’est pas obligatoire mais il vous aidera pour :

• effectuer le compromis de vente en français et portugais et être présent avec vous le jour de l’acte notarié,
• faire un appel de fonds auprès de votre banque locale si besoin,
• vérifier si les taxes et les charges sont à jour,
• contrôler la conformité du bien,
• recueillir toutes les informations dont vous avez besoin auprès du registre de la propriété et de la mairie,
• Etc.

> LE NOTAIRE – pour authentifier vos documents

Au Portugal, le rôle du notaire est bien différent du rôle en France, il n’authentifie que les signatures lors du contrat de vente final. Il est obligatoire de passer devant le notaire ou l’avocat pour  l’acte de vente au Portugal appelé « Escritura ».

2- VOTRE ACHAT IMMOBILIER AU PORTUGAL EN 5 ÉTAPES

1 > LE NIF – pour toutes démarches administratives 

Pour toutes vos démarches au Portugal dont l’achat d’un bien immobilier, il faut posséder un numéro d’identification fiscal (numero de contribuinte). Je vous explique à quoi il correspond en détails et comment l’obtenir dans un de mes derniers articles du blog : NIF AU PORTUGAL.

2 > LE CRÉDIT – pour savoir le montant dont vous disposez pour l’achat de votre maison au Portugal

Les banques portugaises prêtent aux étrangers plus ou moins 70 % de la valeur de la propriété pour les non-résidents  et jusqu’à 80 % pour les résidents fiscaux. Il suffit de faire une demande de crédit auprès de la banque de votre choix. Vous trouverez ici un simulateur de crédit qui pourra vous donner une première idée.

Quelques différences à titre indicatif entre crédit en France et au Portugal

3 > LA RECHERCHE DE BIEN – accompagné ou non d’un agent/conseiller immobilier 

La recherche s’effectue en majeur partie à travers les plateformes de biens immobilier en ligne comme idealista par exemple,  ou alors avec des produits exclusifs que seul votre accompagnateur immobilier possède.

4 > LE COMPROMIS DE VENTE appelé au Portugal le « CPCV » (Contrato de Promessa de Compra e Venda) – pour bloquer le bien 

Une fois que vous aurez trouvé le bien qui vous convient, vous allez signer un compromis de vente. Il s’agit d’un contrat qui engage les 2 parties : acheteur et vendeur. Ce document est assez détaillé, d’ailleurs souvent plus détaillé que l’acte d’achat final (escritura).

En cas de manquement du vendeur, ce dernier doit verser le double des arrhes à l’acheteur. L’acheteur, s’il fait défaut, perdra son acompte. Le montant de l’acompte est variable mais en moyenne entre 10% à 20% du bien. Votre conseiller immobilier pourra vous aider à négocier / définir ce montant d’acompte. Le CPCV n’est pas obligatoire mais très fortement recommandé pour bloquer le logement.

Le CPCV spécifie les conditions de la vente et la date de la signature de l’acte d’achat (escritura) devant le notaire. Cette date est en moyenne de 4 à 12 semaines après la signature du compromis de vente

5 > L’ACTE D’ACHAT appelé au Portugal « escritura » – pour signer définitivement l’achat 

L’acte d’achat (escritura) est signé chez le notaire. Le notaire s’assure de la légalité de la transaction. Tous les documents sont vérifiés et lus à voix haute et en portugais. Ensuite, il enregistre l’acheteur en tant que nouveau propriétaire au registre national. Le notaire remet le dossier au nom de l’acquéreur environ 10 jours après l’escritura. Vous aurez besoin d’un traducteur sur place si vous ne parlez pas le portugais.

Escritura

3- LES DOCUMENTS À DEMANDER LORS DE VOTRE ACHAT IMMOBILIER AU PORTUGAL 

Les documents ci-dessous doivent vous être communiqués lors de l’achat d’une maison au Portugal. Veuillez noter que le notaire et/ou l’avocat – et/ou le conseiller immobilier s’assureront pour vous d’avoir ces différents documents.

> CERTIFICAT DE TITRE  appelé au Portugal « Caderneta predial »

Le propriétaire est obligé de fournir ce document. Ce document certifie :

• l’identité du propriétaire, son numéro fiscal,
• la fiche technique du bien : emplacement, surface, type de terrain, surface du bâtiment, nombre de pièces, matériaux utilisés, la valeur imposable du bien …

>  TITRE DE PROPRIÉTÉ appelé au Portugal « Certidão do Registo Predial » (ou  Certidão permanente)

Le titre de propriété s’obtient au Conservatória do Registo Predial et permet de vérifier si le vendeur du bien est réellement le propriétaire.

> LICENCE D’HABITATION appelé au Portugal « Licença de utilização »

La licence d’habitation s’obtient à la mairie, ce dernier certifie que le bien a été bâti en toute légalité et qu’il figure sur les plans d’urbanisme. Si vous achetez une propriété construite avant 1951, vous n’aurez pas besoin de ce permis.

> CERTIFICAT ÉNERGÉTIQUE

Le certificat énergétique contient les informations sur la consommation d’énergie. Ce certificat est valable pendant 10 ans.

> ATTESTATION DU CENTRE DES IMPÔTS

Pour vous assurer que le propriétaire n’est pas endetté et que le bien n’est ni hypothéqué, ni gagé, ni loué. Il faut demander une attestation au Centre des Impôts (finanças) qui va certifier qu’il n’y a plus de taxes à payer sur le logement.

> PLANS

Les plans du bien sur lequel vous allez vous engager. Ils sont délivrés par la Mairie.

> FICHE TECHNIQUE appelé au Portugal « Ficha técnica » 

Le constructeur (promoteur immobilier) émet ce document. C’est une  nouvelle exigence pour les biens délivrés après le 30 mars 2004 et montre les détails techniques du bien immobilier : fournisseurs, matériaux, etc..

> CAHIER DES CHARGES appelé au Portugal « Caderno de encargos »

Seulement si vous achetez une maison en projet. Ce document contient toutes les finitions qui sont incluses dans le prix du projet clé en main.

4- LES DIFFÉRENTS COÛTS 

> LE MONTANT DU BIEN : suivant le bien que vous achèterez

> LES HONORAIRES AVOCAT : environ 1,35% de la valeur du bien

> LESFRAIS DE NOTAIRE : entre 1,5% et 3% du prix d’achat

> LES FRAIS AGENTS IMMOBILIERS sont compris dans le prix de la maison et payés par la partie vendeur (5% du prix en général)

> IMPÔT SUR L’ACHAT D’UN BIEN appelé au Portugal IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis)

Avant la signature du contrat, il restera à régler l’IMT ou l’impôt municipal sur les transactions financières. Ce taux oscille entre 0% et 8 % du montant de l’achat (les chiffres ci-dessous sont à  titre indicatif et peuvent légèrement osciller suivant votre cas).

• Jusqu’à 92.407 € : 0,8%
• De 92.407 € à 126.403 € : 2%
• De 126.403 € à 172.348 € : 5%
• De 172.348 € à 287.213 € : 7%
• De 287.213 € à 574.323 € : 8%
• + de 574.323 € : 6%

Pour faire la simulation de votre IMT, visitez notre page de simulateur de frais de notaire.

L’IMT doit être payé avant ou lors la signature de l’acte de vente chez le notaire (la plupart du temps par carte « multibanco » si vous n’en avez pas, pensez à demander à l’avance si un transfert bancaire est possible).

Les détails sur l’IMT dans cet article du blog : Impôts au Portugal.

> DROIT DE TIMBRE appelé au Portugal « Imposto de selo »

Le taux du droit de timbre est de 0,8 % de la valeur de vente du bien, qui est incluse dans l’acte de vente. Vous ne le payez qu’une seule fois lors de l’achat d’un bien immobilier.  Comme pour l’IMT, cet impôt doit être payé avant ou lors la signature de l’acte de vente chez le notaire (la plupart du temps par carte « multibanco » si vous n’en avez pas, pensez à demander à l’avance si un transfert bancaire est possible).

Les détails du droit de timbre dans cet article du blog : Impôts au Portugal.

> IMPÔT FONCIER appelé au Portugal IMI (imposto municipal sobre imóveis)

Après l’acquisition du bien, il faut payer l’IMI (imposto municipal sobre imóveis) qui est la taxe foncière annuelle qui incombe à tous les heureux propriétaires. Elle se calcule sur la valeur patrimoniale tributaire du bien, qui représente généralement entre 80 et 90% de sa valeur marchande.

C’est l’équivalent de l’impôt foncier et de la taxe d’habitation français réunis. L’IMI est payé annuellement par les propriétaires au Portugal. Il est calculé sur la base de la valeur imposable du bien. Le taux de l’IMI est annuel et est établi par la municipalité où la propriété est située: compris en général entre 0 à 0,5 % du montant du bien.

Les détails sur l’IMI dans cet article du blog : Impôts au Portugal.

Impôts sur l’immobilier au Portugal

En conclusion

Vous l’avez donc constaté, effectuer un achat immobilier au Portugal n’est pas à prendre à la légère et il est toujours plus simple de se faire accompagner dans les démarches administratives liées à l’achat de votre bien immobilier au Portugal. Ci-dessous, voici quelques autres articles du blog qui peuvent vous aider :

• Immobilier au Portugal : 10 choses à savoir avant d’acheter
• Acheter une maison en bois au Portugal
• Et si on partait vivre à Lisbonne sud ?

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