Immobilier au Portugal: 10 choses à savoir avant d acheter

Dans un précédent article consacré à la location au Portugal, nous avons vu que louer au Portugal n’est pas si facile, mais qu’en est-il de l’achat d’une propriété au Portugal ? La barrière de la langue, la distance, les prix du marché, les spécificités juridiques et fiscales locales, etc. sont quelques-unes des difficultés que vous rencontrerez si vous décidez d’acheter une propriété à l’étranger, dans notre cas, une propriété au Portugal.

Acheter à l’étranger n’est pas toujours facile, mais ce n’est pas impossible ! D’autres l’ont fait, pourquoi pas vous ? Il est important de rappeler que l’achat d’un bien immobilier n’est pas à prendre à la légère. C’est une étape importante de votre vie, un investissement financier, souvent lié à un emprunt, et qui nécessite donc une attention particulière. Pour vous aider, voici une liste non exhaustive de quelques points à prendre en compte avant d’acheter un bien immobilier au Portugal.

1. Choisir le bon emplacement pour votre propriété au Portugal

En immobilier, on parle souvent de l’importance de l’emplacement, car c’est l’un des aspects les plus importants à prendre en compte. Même si vous n’achetez pas dans le but de revendre, il est important de se poser la question : « Et si je revendais ? Cet emplacement attirerait-il des acheteurs potentiels ? En principe, un bon emplacement permet au bien de prendre de la valeur et de générer une plus-value.

Ainsi, lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal, il est essentiel de choisir une zone où il sera facile de revendre. Il est donc important de prendre le temps de découvrir les différentes régions qui s’offrent à vous, puis les villes de cette région, et enfin les quartiers de cette ville avant de prendre une décision d’achat. Posez-vous plusieurs questions : une région aux températures élevées me convient-elle ? La proximité de la mer est-elle essentielle ? Est-ce que je préfère vivre dans une grande ville, une ville moyenne ou à la campagne ? La pluie est-elle un problème pour moi ? Ai-je besoin d’habiter près d’un aéroport ? Mon budget est-il en adéquation avec la région où je souhaite vivre ? Etc.

Il est également conseillé de se promener dans les environs de la propriété qui vous intéresse, afin de vous faire une idée de la région et de voir quelles sont les infrastructures et les services disponibles dans les environs :

• Routes et autoroutes à proximité,
• Transports publics (aéroport, gare, stations de bus),
• Supermarchés et magasins,
• Écoles et distance par rapport au lieu de travail,
• Hôpitaux, etc.

Enfin, par rapport à la propriété elle-même, considérez les points suivants : bruit, vis à vis, voisinage, fréquentation, exposition au soleil, etc.

Plusieurs articles du blog sont consacrés à différentes régions du Portugal. Je vous invite à les consulter pour vous faire une première idée de certaines de ces régions:Les 4 meilleures régions pour vivre et investir

pourquoi choisir l’Algarve ?

Pourquoi vivre sur la Côte d’Argent?

5 raisons de s’installer dans la région de Lisbonne

Pourquoi vivre dans le nord du Portugal ?

2. Demande de documents et de plans de maison

Lors de l’achat d’un bien immobilier au Portugal, le notaire n’est pas aussi « important » qu’en France. Le rôle principal du notaire est d’intervenir lors de la signature de la vente. C’est à vous ou à un avocat de vérifier le cadastre et les titres de propriété…(Si vous contractez un prêt bancaire, la banque se charge normalement de la vérification). Cependant, il y a quelques points à prendre en compte :

• Vérifiez que le bien est libre de toute saisie et de toute hypothèque. Vous pouvez le vérifier auprès de la « Conservatória de Registo Predial »,
• Vérifiez que la propriété est libre d’héritiers, s’il n’y a pas de contrat de location ou d’usufruit par un tiers. Vous pouvez également obtenir ces informations auprès du « Conservatório do Registo Predial »,
• Vérifiez que l’IMI(qui est payable annuellement) est à jour au moment de l’achat.

En ce qui concerne les plans, il peut être utile de vérifier auprès de la mairie que.. :

• La construction est légale,
• Le logement est licencié(licença de utilização),
• Vérifiez que toutes les annexes, piscines, terrasses, etc. ont été approuvées. Cela vous évitera la surprise d’acheter un bien avec des travaux à légaliser, comme une piscine, une terrasse, etc. sans permis, ce qui peut devenir un véritable problème le jour où l’on s’en aperçoit, entraînant des coûts supplémentaires pour l’obtention d’un permis, voire la démolition dans certains cas. Notez qu’une loi stipule que toute propriété construite avant 2004 doit être documentée par une « fiche technique » décrivant les installations déclarées.

Si vous n’êtes pas à l’aise avec ces procédures ou si vous ne parlez pas portugais, il peut être utile de vous faire accompagner par un avocat francophone.

Plan d’une propriété.

3. Vérification de l’état intérieur et extérieur de la maison

Il est très important d’identifier les pathologies dans la construction intérieure et extérieure de votre maison. Changer un sol ou peindre un mur n’est pas grave, mais les problèmes d’infiltration et d’humidité, par exemple, sont plus compliqués à résoudre et peuvent parfois s’avérer coûteux. C’est pourquoi il est important de vérifier l’extérieur, les parties communes et l’intérieur du bien pour éviter les surprises.

Soyez attentif aux fissures, aux traces d’humidité, à l’absence de carrelage (s’il y en a) et à l’état des installations d’eau et d’électricité. En cas de doute, il est conseillé de faire appel à un professionnel pour vérifier avant d’acheter. Je voudrais insister sur les problèmes d’humidité/infiltration, car ils sont assez récurrents dans les propriétés au Portugal.

Humidité sur les murs.

4. Vérifier la viabilité de votre entreprise de construction/rénovation

Si vous envisagez d’acheter une propriété au Portugal sur plan ou de la rénover, il peut être judicieux de vérifier quelques points concernant l’entreprise de construction/rénovation que vous envisagez :

• ou bâtiments déjà construits par le constructeur pour voir les résultats et la qualité du travail,
• <vérifier la= » » viabilité<= » » strong= » »> de l’entreprise de construction/rénovation : est-elle présente sur le marché depuis longtemps ? Ai-je des retours d’expérience de clients ? etc,</vérifier>
• Vérifiez les garanties offertes par l’entreprise. En principe, une construction neuve bénéficie d’une garantie de construction de 5 ans,

Pour en savoir plus sur la rénovation au Portugal, lisez cet article : Rénovation au Portugal, comment ça marche ?

5. Avant d’acheter, prévoyez un budget pour les charges et dépenses mensuelles

Pour éviter les mauvaises surprises, il est important de budgétiser soigneusement les charges et dépenses mensuelles que vous aurez à supporter. Ces frais comprennent

• Eau, électricité, gaz, télévision, internet, etc. A noter qu’au Portugal, les abonnements à l’électricité et à la télévision/internet sont plus chers qu’en France. J’insiste sur l’importance de prévoir un budget pour l’électricité, car de nombreux logements n’ont pas de chauffage central, mais utilisent le chauffage électrique ou la climatisation réversible, ce qui génère des frais d’électricité importants. Aussi, le prix de l’électricité est plus élevé au Portugal(prix moyen du kilowattheure en 2018 pour les particuliers : 0,18 € TTC en France contre 0,23 € TTC au Portugal),
• Remboursements de prêts, si vous avez contracté un prêt hypothécaire,
• Assurance : assurance vie, assurance habitation,
• Frais de copropriété, si vous habitez en copropriété. Veuillez noter que de nombreux immeubles en copropriété offrent une multitude d’équipements et de services, notamment des espaces verts, des piscines, des salles de sport, des saunas et des hammams. C’est une bonne chose, mais cela peut rapidement faire grimper le coût d’un appartement en copropriété. N’oubliez donc pas d’en tenir compte dans votre budget.
• Etc.

Pour en savoir plus sur le coût de la vie au Portugal, lisez cet article : Coût de la vie au Portugal : de quel budget avez-vous besoin ? 

Charges et dépenses mensuelles.

6. Budgétisation des taxes foncières

Au Portugal, la propriété est transférée à un notaire ou à un bureau du cadastre appelé a« casa pronta », qui confirme l’exactitude des documents relatifs à l’achat de la propriété au Portugal et assure le paiement des taxes correspondantes, qui sont au nombre de trois : IMT, IMI et Imposto do selo :

• IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) : Il s’agit de l’impôt municipal sur le transfert de biens immobiliers. Le calcul de l’IMT est basé sur la plus élevée des deux valeurs suivantes : la valeur de l’actif imposable du bien ou la valeur déclarée dans l’acte de vente. La plus élevée de ces deux valeurs est soumise à un taux fixé annuellement. L’IMT doit être payé chez le notaire au moment de l’acte de vente(généralement par carte « multibanco », si vous n’en avez pas – demandez à l’avance si un virement bancaire est possible). Veuillez noter qu’il existe une exonération de l’IMT lorsque la valeur du bien est inférieure à 92 407 €(sur le continent portugais). Le montant de l’IMT varie entre 0 % et 8 % du prix d’achat. Pour simuler votre IMT, cliquez sur ce lien.
• IMI (imposto municipal sobre imoveis) : C’est l’équivalent de la taxe foncière et de la taxe d’habitation françaises réunies. L’IMI est payé annuellement par les propriétaires de biens immobiliers au Portugal. Il est calculé sur la base de la valeur imposable de la propriété. Le taux de l’IMI est fixé annuellement par la municipalité où se trouve le bien(généralement entre 0 et 0,5 % de la valeur du bien).
• Droit de timbre (imposto de selo) sur la transaction : 0,8 % de la valeur de vente du bien, inclus dans l’acte de vente.

Les autres coûts comprennent notamment

• L’évaluation immobilière (avaliação do imóvel), qui est obligatoire si vous contractez un prêt. Avant d’accorder un prêt, la banque procède à une évaluation de votre logement par un expert, qui estime la valeur du bien. Le montant de l’expertise varie d’une banque à l’autre, mais il est généralement compris entre 200 et 400 euros.
• Les frais d’enregistrement payés au notaire ou au bureau du cadastre. Ils coûtent environ 700€.

Impôts fonciers.

7. Négociation du prix du bien et négociation du prêt

Négocier le prix de vente : C’est un peu fort de café, mais n’hésitez pas à négocier le prix de vente de la propriété portugaise qui vous intéresse. Vous pouvez espérer négocier entre 1% et 5% selon la valeur du bien(% donné à titre indicatif).

Négociation de crédit : Autre évidence, si vous contractez un prêt, prenez le temps de comparer plusieurs banques pour obtenir la meilleure offre. La plupart des banques portugaises accordent un prêt de plus ou moins 75% du prix d’achat pour les non-résidents, après cela dépend évidemment de votre profil et de vos garanties. Pour vous aider, trouvez ici un simulateur de prêt immobilier.

Négocier avec la banque.

8. Planification des assurances

En ce qui concerne l’assurance de votre propriété au Portugal, il existe deux principaux types d’assurance obligatoire :

• Assurance incendie (seguro de incêndio) : contre les risques d’incendie, d’explosion, de tempête, de dangers électriques…
• Assurance vie : obligatoire pour ceux qui contractent un prêt.

Les assurances facultatives comprennent :

• <l’assurance intérieure= » » (<em= » »>seguro de recheio), qui protège les meubles et les biens à l’intérieur de la maison.</l’assurance>

 

Assurance habitation.

9. Quelques différences entre l’immobilier en France et au Portugal

Typologie : au Portugal, un appartement T2 est un appartement de deux chambres, alors qu’en France, c’est un appartement d’une chambre. Au Portugal, c’est simple : le numéro correspond au nombre de chambres du bien : T1 = 1 chambre, T2 = 2 chambres, T3 = 3 chambres, etc.

En termes de métrage : Au Portugal, il n’existe pas de métrage Carrez. Par conséquent, les parties du logement sous pentes, 50% des murs, et les espaces de rangement tels que les penderies sont comptabilisés dans le métrage. Le garage n’est pas considéré comme une surface « utile », mais peut parfois être inclus dans la surface présentée par les agences immobilières.

Diagnostics : Contrairement à la France, le Portugal n’a pas de diagnostics obligatoires pour le plomb, l’amiante, les termites, les inondations, les risques sismiques, etc. Le seul diagnostic obligatoire est le diagnostic énergétique. Le seul diagnostic obligatoire est le diagnostic énergétique.

10. Investir dans la location saisonnière

Si vous achetez un bien immobilier pour le louer de façon saisonnière, vérifiez les points suivants avant d’acheter :

• Vérifiez que la location saisonnière est autorisée dans la région où vous souhaitez acheter la propriété. Au Portugal, la location saisonnière est de plus en plus réglementée. À Porto et à Lisbonne, par exemple, les mairies ne délivrent plus de permis de location saisonnière dans certains quartiers,
• Vérifiez que la location saisonnière est autorisée dans votre résidence. Si une majorité des propriétaires de votre bien a voté « non » à la location saisonnière, vous ne pourrez pas le faire,
• Simulez le rendement locatif possible. Cliquez ici pour découvrir un simulateur qui peut vous aider à le faire,
• Si vous n’êtes pas sur place, vous devez également prévoir des frais d’agence de gestion immobilière saisonnière. En général, ces sociétés prélèvent 25 % du montant de la réservation.

Pour en savoir plus sur les locations de vacances au Portugal, lisez cet article : Les locations saisonnières au Portugal en 8 questions

En conclusion

Acheter ou investir dans une propriété au Portugal est possible pour tout le monde. Cependant, comme tout achat immobilier, il nécessite des recherches et des démarches. Si vous ne parlez ni portugais ni anglais, je vous recommande vivement de vous faire accompagner dans votre recherche et votre achat d’un bien immobilier au Portugal, afin d’éviter tout malentendu et/ou mauvaise surprise. Depuis quelques années, de nombreuses agences se sont spécialisées dans la recherche de biens immobiliers pour les francophones, vous pouvez donc facilement trouver une agence franco-portugaise pour vous accompagner dans votre recherche de biens immobiliers au Portugal.

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