Trouver une location au Portugal: difficultés, prix, réglementation, recherches

Partir vivre au Portugal est le souhait de beaucoup d’entre vous et un des éléments conditionnant votre installation sera le fait ou non de trouver votre nouveau nid douillet. Dans la presse, sur internet, au comptoir des bistros… quand on parle d’immobilier au Portugal aujourd’hui, on fait très souvent référence à l’achat de biens. Cependant, pour les personnes qui souhaitent s’installer pour une courte durée, une durée déterminée, ou qui veulent « faire un essai » avant de s’installer définitivement au Portugal, la location est souvent privilégiée. Qu’en est-il donc de la location au Portugal? Est-ce si simple que ça d’en trouver?

La location au Portugal : pas si facile à trouver !

Comme le marché immobilier des achats, le marché de la location au Portugal est actuellement très dynamique. La demande est supérieure à l’offre et les « bonnes affaires » partent rapidement. Il faut donc être réactif et vous y prendre bien à l’avance, notamment dans les régions les plus dynamiques au niveau « immobilier » : Lisbonne et sa périphérie, Porto et l’Algarve. Voyons ensemble pourquoi ce marché locatif est si compliqué.

Immeuble typiquement portugais.

1. De nombreuses locations saisonnières

Ce n’est pas un secret, le Portugal connaît depuis quelques années un boom touristique (+ 65% depuis 2013). Cette belle destination ibérique est promue dans les médias du monde entier suscitant ainsi un fort intérêt des voyageurs en quête de nouvelles destinations à explorer.

Face à cette explosion touristique, certaines régions du Portugal font face à une pénurie de logements en location « longue durée ». En effet, de nombreux immeubles sont réhabilités, non pas dans un but de création de logements pour les résidents du Portugal, mais, dans un but de réponse au développement touristique. On voit alors des hôtels, hostels et appartements à des fins de locations saisonnières au détriment de logements à louer en longue durée.  Les propriétaires privilégient ce type de locations « courte durée », plus rentables jusqu’ici, même si celles-ci deviennent de plus en plus réglementées au Portugal.   Si vous voulez en savoir plus sur la location saisonnière, je vous invite à lire mon article dédié à ce sujet.

2. De nombreux immeubles encore en rénovation

Le Portugal connaît un engouement important de la part des touristes mais pas seulement, il y’a aussi de nombreux « étrangers » qui souhaitent s’y installer et y vivre. Le Portugal ne s’attendait pas forcément à une telle demande immobilière et de nombreux bâtiments ne sont pas encore « prêts ».

En effet, il suffit de vous promener au Portugal, pour voir les immeubles en rénovation et d’autres inhabitables pour le moment en raison du manque de moyens dans le passé pour l’entretien de ces derniers. Même si les avis sont partagés sur les effets du tourisme et de la venue intensive d’étrangers au Portugal, cela a quand même permis une transformation du parc immobilier via une rénovation intensive.

Ainsi, une fois la réhabilitation de ces immeubles terminée, de nouveaux logements apparaitront. Comme indiqué précédemment, certains seront probablement à des fins touristiques mais on peut imaginer que d’autres seront à des fins locatives.

Les toits lisboètes, l’ascenseur Santa Justa, le convento do Carmo et la grue, symbole des rénovations lisboètes.

3. Des propriétaires de plus en plus exigeants dans le choix de leurs locataires

Il y a deux ans en arrière, les propriétaires qui louaient leur logement ne demandaient presque aucunes garanties de la part de leurs futurs locataires, maintenant la réalité est tout autre.

Les propriétaires qui louent leur bien en longue durée font face à un grand nombre de candidats lorsque leur offre de location est publiée. Face à cette forte demande, les propriétaires sont devenus plus exigeants et sélectionnent leur locataire. Il faut donc être conscient que votre profil sera étudié et que le propriétaire privilégiera probablement le dossier du candidat qui lui offre le plus de garantie.

Parmi les garanties les plus souvent demandées, il y aura notamment le fait ou non d’avoir un « fiador » (garant) résident dans le pays, la possibilité ou non de fournir un contrat de travail, la durée de votre contrat de travail …

Ainsi, vous, expatrié, lorsque vous arriverez au Portugal, vous ne serez pas forcément en mesure de fournir ces garanties. Dans ce cas, les propriétaires demandent souvent aux « étrangers » ne pouvant fournir ces documents, de faire une avance de trois mois de loyers en plus des trois mois de loyers  demandés lors de  la signature du contrat. Ce qui fera un total de six loyers d’avance à régler au propriétaire.

Façades d’immeubles à Porto

4. Un fort attachement des portugais à la propriété plutôt qu’à la location

Il faut savoir qu’au Portugal, la vente est beaucoup plus répandue que la location. C’est dans les mœurs. Pour vous donner une idée, en 2015, 60% des Français étaient propriétaires contre 75% des Portugais. Ce phénomène peut être lié au fait qu’avant 2012, la réglementation de la location était peu favorable aux propriétaires. Il y’avait ainsi peu de biens en location. Après cette date, la mise en place de la “Nova lei do arrendamento urbano” (la nouvelle loi de la location urbaine) est venue alléger les contraintes de la location immobilièr. Les propriétaires se sont vus accorder le droit de reprendre plus facilement leur bien en cas d’impayé, mais aussi négocier plus librement le montant des loyers. Malgré cette nouvelle loi, les portugais continuent à acheter plutôt que louer.

Enfin, cet engouement pour l’achat/vente plutôt que la location peut être aussi lié au fait que le montant des prêts au Portugal est finalement presque similaire à celui d’un loyer et donc les achats restent privilégiés aux locations.

Vue Lisboète, place Rossio.

Les prix des locations au Portugal

Il est temps de vous parler de prix de location au Portugal. Je pourrai vous donner des prix au mètre carré comme on peut en voir souvent mais cela ne refléterait finalement pas vraiment le marché quand on sait que de nombreux facteurs peuvent faire osciller les prix du simple ou double.

En effet, l’état du logement, le standing, le fait qu’il soit équipé ou non, la surface, la vue, la présence d’un extérieur, d’un parking, d’un ascenseur, du chauffage, de la climatisation, les commodités aux alentours et bien entendu la localisation … sont autant de facteurs qui influent sur le prix.

Afin de refléter au mieux le marché actuel de la location, je vous présente ici quelques exemples concrets. Voici quatre appartements et leurs loyers.

4 annonces d’appartements en location, dans des régions dites « attractives »,  tous rénovés, deux chambres, avec climatisation réversible.

Les réglementations de la location au Portugal

1. Les paiements à faire en tant que locataire

Pour louer un logement au Portugal, vous devrez payer trois loyers d’avance. Le contrat sera rédigé en trois exemplaires, un pour le propriétaire, un pour vous et un pour l’administration fiscale. Pour louer, il vous faudra bien entendu le fameux NIF (numero contribuente) donc nous vous avons déjà parlé dans un précédent article du blog.

Vous paierez votre loyer à la date convenue avec le propriétaire. Au Portugal, le paiement s’effectue souvent en début de mois pour le mois suivant (exemple : paiement le 5 janvier pour le loyer de février). Le propriétaire vous éditera un reçu chaque mois, une fois que vous aurez payé votre loyer.

Concernant les charges (eau, électricité, gaz…), les règles varient d’un propriétaire à l’autre :

• les contrats d’énergie restent au nom du propriétaire et ce dernier les paie
• les contrats d’énergie restent au nom du propriétaire et ce dernier vous envoie une copie des factures chaque mois pour paiement
• les contrats d’énergie sont mis à votre nom et vous les payez

Au sujet de la taxe d’habitation et l’impôt foncier, appelés « IMI » (Imposte Municipal sobre Imóveis), au Portugal, ce montant est payé par le propriétaire du logement. De même pour les frais de « condominium » (frais de résidence).

Enfin, c’est facultatif mais il est recommandé au locataire de souscrire une assurance habitation pour éviter tout problème durant votre séjour.

Vue sur mer. 

2. La durée du contrat de location

Au Portugal, la durée minimum d’un contrat de location est de six mois mais généralement les propriétaires demandent des contrats d’un an  « renouvelable ». Moins d’un an représente trop de « turnover » pour eux et ne les intéressent pas et plus d’un an ne leur permet pas suffisamment de liberté dans le cas où il souhaite vendre leur logement ou augmenter leur loyer après une année de location.

3. Les contrats de la location au Portugal

Le contrat est à rédiger en trois exemplaires. Il est recommandé de le faire auprès d’un avocat francophone au Portugal afin de vérifier que tout est en règle, voir les clauses et que vous puissiez bénéficier d’un contrat bilingue, mais ce n’est pas une obligation. Le contrat devra notamment spécifier :

• l’identité du propriétaire et du locataire,
• l’état du bien au moment de la location (veuillez noter qu’au Portugal, l’état des lieux n’est pas systématique mais évidemment conseillé. Si vous ne le faites pas, le logement est présumé être en bon état. ),
• la durée de la location (date de début et de fin de la location),
• le prix du loyer,
• les charges comprises ou non,
• les modalités de paiement (virement bancaire, cash),
• les modalités de résiliation du contrat du côté du locataire et de celui du propriétaire.

Contrat de location 

Par quel biais trouver une location ?

Avant de déterminer par quel biais vous pouvez trouver une location, il est important d’avoir une idée assez précise de ce que vous recherchez :

• Quels sont les quartiers ou les zones les plus intéressantes pour vous ?
• Sont-ils proches des écoles pour vos enfants ou de votre lieu de travail ?
• Y-a-t-il des transports en commun à proximité ou des places de stationnement ?
• Une colocation est-elle envisageable?

Ici, un tableau non-exhaustif comprenant différentes options qui vous permettront d’initier vos recherches de logements en location. Veuillez noter que certaines de ces options nécessiteront la maitrise du portugais ou de l’anglais.

J’en profite aussi pour vous rappeler que lors de votre recherche de location, un T1 portugais n’équivaut pas à un T1 français. En effet, au Portugal, le chiffre correspond au nombre de chambres alors qu’en France il correspond au nombre de pièces. Ainsi, quand un T2 au Portugal comprend deux chambres, un T2 en France n’en comprend qu’une.

Aussi, si vous ne maitrisez pas la langue ni les réglementations, je vous recommande, si possible, de vous faire accompagner afin d’éviter les éventuelles « arnaques » et problèmes divers. Il n’est pas rare de faire face à des propriétaires qui vous proposeront des locations sans contrat ou des contrats non déclarés et donc sans reçu. Dans ce cas vous n’aurez aucuns recours en cas de problèmes avec le logement. En outre, pour ceux qui souhaite bénéficier du statut RNH, si le contrat n’est pas déclaré, vous ne pourrez pas bénéficier des avantages de ce staut.

En conclusion

Pour conclure, la location est une des options à envisager lorsque vous partez vous installer au Portugal. C’est même souvent l’option numéro 1 qu’on envisage lors d’une installation à l’étranger. Cependant, vous l’avez vu dans cet article, il n’est pas forcément aisé de trouver une location au Portugal surtout dans les régions les plus touristiques.

Et vous? Plutôt achat ou location au Portugal?​ 

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