Les étapes d’une construction de maison au Portugal

Suite à de nombreuses demandes de la part de nos lecteurs, j’ai décidé d’écrire cet article afin de répondre de façon un peu plus structurée au sujet de la construction d’une maison au Portugal. C’est un sujet qui me tient tout particulièrement à cœur car mon mari et moi avons étudié le sujet en profondeur jusqu’à signer une promesse d’achat sur un terrain pour en fin de compte tout laisser tomber. Construire au Portugal n’est pas une décision apprendre à la légère et cet article, je l’espère répondra à certaines de vos interrogations.

Dans le cadre de notre accompagnement de clients qui souhaitent s’installer au Portugal avec VillaFeria, je suis surprise par le nombre de clients qui nous contactent pour nous demander des conseils pour faire avancer leur projet de construction au Portugal. Pour certains d’entre eux, après 6 mois d’attente le projet était toujours bloqué !

Et pourtant à première vue ça parait tellement mieux : « on achète un grand terrain pas trop cher et puis on fait construire sa maison sur mesure comme on le souhaite, en prime avec les prix de la main d’œuvre portugaise, on devrait en théorie bien s’en sortir » …la réalité est quelque peu plus compliquée selon moi et selon certains contacts. Mon but n’est pas de décourager ceux qui veulent faire construire au Portugal, mon but est de les conscientiser. Donc je dis souvent : « pourquoi pas, mais ATTENTION ». Bon alors attention à quoi ?

Et si vous ne souhaitez pas contruire au Portugal mais plutôt rénover, je vous invite à lire l’article dédié à la rénovation au Portugal.

1. Les points à confirmer pour choisir son terrain

Cette étape est primordiale et peut s’avérer compliquée et risquée. Sans vous renseigner et sans vérifier certains points importants, vous pouvez risquer d’acheter un terrain sur lequel vous ne serez pas autorisés à construire la maison de vos rêves comme vous en avez envie. La grande différence entre le Portugal et la France en matière d’urbanisme est qu’au Portugal les communes n’ont pas les mains libres.

Les permis de construire sont remis par la municipalité de la région (« Camara municipal »). Dans chaque « Camara » se trouve un département spécialisé («Divisão de Gestão e Administração Urbanística ») dans lequel travaillent des architectes qui étudient les projets et répondent aux demandes. Avant d’acheter votre terrain, il y a certains points qu’il est impératif de faire confirmer auprès de la Camara avec documentation par écris à l’appui.

Veuillez noter que les agences immobilières, avides de vendre le terrain, peuvent dans certains cas essayer de vous convaincre que le terrain est en règle et qu’il est prêt pour la construction, demandez cependant impérativement à voir la documentation écrite de la Camara municipal.

Il est important de savoir qu’au Portugal le permis de construire est légèrement plus détaillé qu’en France : ce n’est pas simplement une question d’être constructible ou pas, la Camara va demander à consulter les plans de votre projet avant de confirmer si oui ou non votre construction peut être autorisée. Prenez enfin le soin de vérifier qu’il n’y a pas d’hypothèque ou d’autres conditions particulières posées sur le terrain.

John DoeUI/UX Designer

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Ceci signifie qu’il vous faut un architecte et un plan de construction avant même d’acheter un terrain!

 

Alors quand un agent vous dit « oui le terrain est déjà urbanisé et prêt pour la construction » sachez que ce n’est pas forcément le cas : il n’existe pas au Portugal d’autorisation de construction générique et permanente, elle se fait au cas par cas en fonction des détails du projet et pour une durée précise. Par exemple, il est bon de savoir que les zones cadastrales sont redéfinies tous les 10 ans. Un terrain constructible aujourd’hui pourrait très bien ne plus l’être l’année suivante. Voici quelques uns des critères qui peuvent influencer l’autorisation ou non de votre maison sur un terrain particulier :

• La Camara peut demander à ce que seule une maison plein pied soit autorisée, et peut interdire la construction d’un ou plusieurs étages
• Sachez également que la Camara fixe un ratio de surface constructible en fonction de la surface totale du terrain
• La Camara peut demander à modifier l’emplacement, les tailles ou types de fenêtres / portes
• La « cota de soleira »: le seuil de quota altimétrique de l’entrée principale du bâtiment
• La « Cércea »: désignation de la limite de hauteur d’un bâtiment par rapport à une rue
• … et bien d’autres: surface de construction, d’implantation et d’imperméabilisation, taille de la piscine, ratio entre gazon et terrasse, espacement entre votre terrain et vos cloisons, parking, etc…

Voici une liste de points clés à confirmer auprès de la Camara :

1. Que le terrain soit légalisé : certains terrains ont été donnés ou hérités sans avoir été formellement déclarés dans les plans du cadastre. Si c’est le cas, sachez qu’une procédure de légalisation peut prendre plus de 10 ans à se dénouer !

2.Que le terrain constitue un lot défini : la Camara est en mesure de vous fournir un plan détaillé de votre zone afin de confirmer que le terrain que vous souhaitez acquérir a été déclaré comme un lot spécifique. Cette demande se nomme « Pedido de direito a informaçao ».

3.Que les travaux d’urbanismes ont été effectués : raccord à l’eau, à l’assainissement, à l’électricité, et voirie. Il est possible dans certains cas, si la zone de votre terrain ne correspond pas à une zone où des projets d’urbanisation publique sont envisagés, que vous deviez par exemple construire une partie de route annexe afin de pouvoir être autorisé à construire votre maison.

Attention : prendre un rendez-vous auprès de la Camara peut être long et compliqué et il faut impérativement parler Portugais ou vous faire accompagner (seules 2 personnes au maximum sont autorisées à se présenter lors d’un rendez-vous avec l’architecte de la Camara).

En général, sachez que les agences immobilières vont vous pousser pour acheter avant d’avoir reçu ces informations de la Camara. Quitte à perdre le terrain, mon conseil est d’attendre de recevoir ces renseignements avant de signer quoique ce soit ou au minimum demander à votre avocat d’instaurer une clause suspensive d’obtention de l’accord du permis et du recours des tiers clause dans le compromis d’achat.

2. Comment choisir ses partenaires ?

Une fois que vous avez vérifié les questions légales et que vous avez votre terrain ; il est crucial de choisir les bons partenaires.

Il y a 3 rôles principaux :

• L’architecte: pour le design des plans de votre maison
• L’ingénieur: pour les projets de spécialité (construction civile, électricité, eau, télécoms, etc…)
• Le constructeur: pour l’execution du projet

Note: certains constructeurs vous proposeront un service qui comprend une solution d’architecture et d’ingénierie, ce qui peut être une option plus simple à gérer mais aussi plus risquée si le constructeur vous fait faux pas.

Il est difficile de définir les règles pour trouver le prestataire de service idéal, mais voici quelques règles de bases importantes :

1. Vérifiez que les acteurs avec qui vous souhaitez travailler ont une société qui existe depuis plus de 5 ans au minimum : autrement vous courrez le risque de tomber sur des constructeurs qui déclarent faillite une fois le chantier terminé pour éviter la responsabilité de tenir ses engagements de garanties
2. Afin de faciliter votre processus d’approbation avec la Camara, il est judicieux de travailler avec des acteurs locaux. Vous aurez tout intérêt à chercher des professionnels qui ont des contacts auprès de la Camara et qui ont déjà livré des maisons dans votre zone. C’est le meilleur moyen d’y arriver (d’autant plus crucial pour le choix de votre architecte, qui va vous représenter auprès de la Camara)
3. Demandez à visiter des biens construits par votre constructeur afin de vérifier la qualité des finissions. Si vous le pouvez, demandez à rencontrer certains de leurs clients précédents, c’est encore mieux
4. Il est utile de vérifier que le constructeur détient les licences qui l’autorisent à exercer ce métier
5. Je vous conseille vivement de passer par un avocat pour signer un contrat qui stipule les matériaux utilisés, les délais à respecter avec une marge au-delà de laquelle des indemnités de retard doivent être payées au client

3. La check-list d’une construction au Portugal

Avant de commencer à construire:

• Choisir un architecte et définir votre projet
• Sélectionner et acheter une parcelle de terrain
• Choisir un ingénieur et faire valider votre projet
• Effectuer l’analyse topographique de votre terrain (Levamentamento topográfico)
• Choisir un constructeur et faire valider votre projet
• Présenter votre projet à la Camara Municipal (« Plano de Informação Prévia »)

Une fois l’autorisation préalable de la Camara reçue:

• Finaliser votre project d’architecture
• Finaliser vos projets de « spécialités » (eau, gas, électricité, isolation, télécoms, etc…)
• Payer les frais de license de construction
• Présenter l’ensemble à la Camara

Si la Camara approuve, vous obtiendrez alors votre permis de construire (« direito à licença de construção »).

Pendant et après la construction:

• Construction de la maison (9 à 12 mois)
• Raccordements à l’eau, le gaz et l’électricité
• Inspection de la Camara pour approuver la fin des travaux (ceci peut prendre d’1 à 3 mois)
• Remise par la Camara de la “licença de habitação »
• Enregistrement de la nouvelle construction au cadastre (Conservatória do Registo Predial)
• Déclaration de l’IMI (taxe foncière) au registre des finances local

Note: Une fois que la Camara approuve votre projet, vos plans sont enregistrés et seront conservés afin de valider la conformité de vos travaux à la fin du chantier. Si le projet initial n’est pas respecté, il y aura une réévaluation par le conseil afin de déterminer ce qui doit être changé.

4. Les coûts à prévoir pour votre construction

​Attention: les informations suivantes sont des estimations « grossières » qui peuvent varier de manière considérable en fonction de la région dans laquelle vous construisez et en fonction du bien que vous souhaitez construire. Ces ordres de grandeur vous aideront à prendre conscience des éléments à prendre en compte lors de l’établissement de votre budget.

• TVA sur la construction: 23%
• Frais d’architecture: environ 10,000 €
• Taxe de construction à payer à la Camara (exemple pour la Camara d’Almada): 57,34 € / m2 de surface constructible
• Frais d’urbanisation: environ 15,000 €

5. Conseils et liens utiles

Que puis-je faire pour limiter mes risques?

• ​Choisissez un constructeur de renommée qui a déjà construit plusieurs biens dans votre zone
• Engagez un avocat sur place qui négocie pour vous et qui gère vos appels d’offre et vos contrats pour vous
• Choisissez plutôt d’acheter un bien qui fait partie d’un programme de construction qui a déjà été approuvé par la Camara (type Maison au Portugal ou Villa Feria)
• ​Optez pour un service d’accompagnement de la construction avec un acteur de confiance sur place dans votre zone
• Prévoyez 3 à 6 mois de plus pour finir votre projet
• Prévoyez un budget additionnel de 10,000 € pour couvrir les imprévus
• Vous pouvez consulter la license de votre architecte ici: Associação dos Arquitectos

Liens utiles pour lancer un appel d’offre pour constructeurs / architectes / ouvriers (sites uniquement disponibles en Portugais) :

• https://www.zaask.pt
• https://www.habitissimo.pt
• https://www.pedirorcamentos.com
• https://obrascasa.com

En conclusion

Il est clair que certains lecteurs vont réagir à cet article en contestant que leur construction s’est très bien passée, et j’en serais absolument ravie pour eux. Mon but à travers cet article est de partager mon expérience et d’avertir mes lecteurs afin je l’espère de leur éviter certains ennuis et mauvaises surprises.

Bien que le processus de construction d’une maison au Portugal demande travail, investissement et patience, cela ne signifie en aucun cas que c’est un mauvais choix.

Alors à présent je me tourne vers vous pour ouvrir le débat: quelle a été votre expérience? quels conseils souhaiteriez-vous ajouter? sur quels points n’êtes vous pas d’accords avec moi?

 

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